도시형 생활주택, 이제 ‘전용 85㎡’까지 가능! 공급 확대 기대감↑

매니저 리 2025. 1. 23.

주택 공급 정책이 또 한 번 큰 변화를 맞습니다. 도시형 생활주택의 전용면적 상한이 기존 60㎡에서 **최대 85㎡**까지 늘어날 수 있도록 규제가 완화되었기 때문입니다. 국토교통부는 도시형 생활주택의 건축 면적 제한을 완화하는 내용의 주택법 시행령과 주택건설기준 등에 관한 규정을 개정해 2025년 1월 21일부터 시행한다고 밝혔습니다. 이는 2년 11개월 만에 추진되는 추가 완화책으로, 3~4인 가구도 수용할 수 있는 ‘아파트형 주택’을 도시형 생활주택 범위에 포함해 주거 다양성과 공급 확대를 동시에 노린다는 점에서 큰 주목을 받고 있습니다.

이번 글에서는 달라진 도시형 생활주택 제도와 그 배경, 그리고 구체적인 내용을 살펴보며 부동산 시장에 미칠 영향까지 정리해보겠습니다.

1. 도시형 생활주택이란?

1) 기본 개념

정의: 도시지역 내에서 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 주택을 300가구 미만으로 공급하는 주택 유형입니다.
특징:
1. 단지 규모가 아파트보다 작고 인허가와 분양 절차가 상대적으로 간단합니다.
2. 주차 규제가 일반 아파트 대비 완화되어 있습니다.
3. 연립·다세대·소형주택 등 여러 형태로 공급될 수 있습니다.

2) 기존 유형

도시형 생활주택은 크게 △소형주택(30가구 이상) △단지형 연립주택(50가구 이상) △단지형 다세대주택(50가구 이상) 세 가지 유형으로 분류되어 왔습니다.

원룸형 폐지: 2022년 2월, 국토부는 기존 원룸형 도시형 생활주택 제도를 폐지하고, 대신 소형주택 유형으로 통합하면서 가구당 면적 상한을 높이는 방향으로 개편한 바 있습니다.

2. 면적 규제 완화: 전용 85㎡까지 허용

1) 이번 개정의 핵심

가장 큰 변화는 바로 소형주택 유형의 면적 상한을 전용 85㎡까지 확대한다는 점입니다.

도시형 생활주택 = 전용 85㎡ 이하: 이제 3~4인 가구도 편안하게 거주할 수 있는 면적의 도시형 생활주택이 등장할 수 있게 되었습니다.

2) 왜 완화가 필요했나?

주택 공급 확대: 소형 위주의 도시형 생활주택은 청년·신혼부부 등 소규모 가구에 특화되어 있었습니다. 하지만 인구 구조가 다양해지면서, 자녀를 둔 중소형 가구도 도시형 생활주택의 편의성과 혜택을 누릴 수 있도록 규제를 완화하게 되었습니다.
아파트 대안으로 부상: 기존 아파트 공급만으로는 수요를 충분히 감당하기 어려운 상황에서, 비교적 인허가 절차가 쉬운 도시형 생활주택을 통한 주택 공급 확대가 절실하다는 판단이 작용했습니다.

3. ‘소형주택’ → ‘아파트형 주택’으로 변경

1) 명칭 변화

이번 개정안에 따르면, 기존의 ‘소형주택’이 **‘아파트형 주택’**으로 이름이 바뀝니다.

개념 확장: 5층 이상 아파트 형태를 포함해 전용 85㎡ 이하 가구까지 도시형 생활주택 범위에 인정한다는 의미입니다.

2) 기대 효과

다양한 주거 대안: 그동안 도시형 생활주택은 주로 소형 가구용으로 인식되었습니다. 그러나 이제 5층 이상 아파트 형태로 건설할 수 있고, 면적도 **최대 85㎡**로 늘어나면서, 도시형 생활주택이 *‘아파트 대체재’*로 떠오를 전망입니다.
부지 활용 효율성: 도심 내 제한된 부지를 활용해 중층 이상의 주거 공간을 공급함으로써, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 높은 지역에 추가적인 주택이 공급될 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 단지형 연립·다세대주택도 85㎡까지 허용

1) 기존 면적 상한

원래 단지형 연립주택 및 단지형 다세대주택은 전용면적 60㎡ 이하가 일반적이었습니다.
이번 개정으로 이 역시 전용면적 85㎡ 이하까지 건설할 수 있게 됩니다.

2) 중대형 라인 도입 가능

선택 폭 확대: 이제 연립주택이나 다세대주택에서도 2~~3인 혹은 3~~4인 가구를 수용할 수 있는 중형 평형 공급이 가능해집니다.
시장 다변화: 중소형 타입 위주에서 벗어나, 다양한 평형 구성을 통해 청년·신혼부부·중장년층 가족 모두에게 접근 가능해지는 장점이 있습니다.

5. 규제 완화에 따른 주차 및 공공시설 의무

1) 주차 대수 규정 강화

전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트형 주택: 일반 공동주택(아파트)와 동일하게 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보해야 합니다.
배경: 면적이 커질수록 가구당 차량 보유율이 높아질 수 있으므로, 도심 주차난을 방지하기 위해 강화된 주차 기준을 적용했습니다.

2) 주민 편의시설 설치 의무

150가구 이상 60~85㎡ 가구가 포함된 아파트형 주택: 일반 공동주택과 똑같이 경로당, 어린이 놀이터 등 주민 공동시설을 설치해야 합니다.
의미: 기존 도시형 생활주택은 대체로 소규모 단지에 집중되다 보니 커뮤니티 시설이 부족했습니다. 이제 보다 쾌적한 공동체 생활을 지원하기 위한 최소한의 시설을 의무화하겠다는 의도입니다.

6. 시행 시기와 적용 대상

1) 2025년 1월 21일부터 본격 시행

국토교통부는 해당 개정 내용을 담은 주택법 시행령과 주택건설기준에 관한 규정을 2025년 1월 21일부터 시행한다고 밝혔습니다.

2) 적용 범위

사업계획승인 혹은 건축허가(변경승인·허가 포함) 신청분부터 면적 규제 완화가 적용됩니다.
시행 이후 제출 건에 대해서는 새로운 면적 기준과 주차 기준, 주민 편의시설 설치 기준을 모두 충족해야 합니다.

7. 부동산 시장에 미칠 영향

1) 공급 증가 및 시장 안정 기대

공급 물량 증가: 도시형 생활주택의 면적 상한이 확대되면서, 도심 내 중형 아파트 공급이 늘어날 것으로 예상됩니다. 이는 매매 및 전세 시장의 수급 안정화에 기여할 수 있습니다.
임대 시장 다양화: 중소형 면적 도시형 생활주택이 많아지면, 자연히 임대 시장에서도 선택지가 확대됩니다. 특히 도심에 거주하기를 원하는 3~4인 가구들에게 새로운 기회가 될 수 있습니다.

2) 건설사들의 ‘아파트형 주택’ 분양 전략

사업성 개선: 도시형 생활주택은 인허가와 절차가 간소화되어 있고, 주차장·부대시설 등 규제가 일반 아파트보다 유연합니다. 이번 규제 완화를 통해 중형 평형 공급이 가능해졌으므로, 건설사들의 사업성은 더욱 높아질 전망입니다.
브랜드화 가능성: 소규모 주택에 한정되었던 도시형 생활주택이 아파트형으로 전환되면서, 일부 건설사들은 브랜드 아파트 못지않은 고급 마감재와 커뮤니티 시설을 갖춘 프로젝트를 선보일 가능성이 있습니다.

3) 도시 정비사업과의 연계

도시재생·뉴타운: 기존 도시정비사업을 추진하는 지역에서도, 중소형 아파트 대체로 도시형 생활주택을 검토할 경우 절차적 이점과 개발 속도가 빨라질 수 있습니다.
지역별 온도차: 역세권 등 선호 입지에서는 사업성이 더욱 높아질 것으로 보이지만, 비선호 지역이나 이미 공급이 넘치는 지역은 공급 과잉 우려도 존재합니다.

8. 주의사항 및 전망

1) 실수요자 체크포인트

주차 및 공공시설: 전용 60㎡ 이하 세대는 주차 대수가 상대적으로 적을 수 있고, 공동시설 의무가 제한적일 수 있으므로 거주 편의를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
환금성: 도시형 생활주택은 주택담보대출비율(LTV)이나 전세자금 대출 등에서 일반 아파트와 일부 차이가 있을 수 있으므로, 대출 규정을 미리 살펴볼 필요가 있습니다.

2) 부동산 시장 활력 제고

거시 경제 변수: 금리 인상 기조나 경기 침체 등이 변수로 작용할 수 있으나, 도시형 생활주택 규제 완화는 장기적으로 주택 공급을 늘려 가격 안정을 유도하는 하나의 정책 수단으로 평가됩니다.
정책적 유연성: 도심 내 다양한 주택 공급 방식이 확산됨에 따라, 정부의 부동산 정책 기조가 계속해서 규제 완화와 시장 자율성을 강조하는 방향으로 흘러갈 가능성이 큽니다.

마무리: “3~4인 가구도 도시형 생활주택에 살 수 있다!”

2025년 1월 21일부터 시행되는 이번 도시형 생활주택 규제 완화로, 기존 소규모 가구 중심이었던 도시형 생활주택 시장이 중대형 평형까지 포괄해 주거 다양성을 크게 높일 것으로 기대됩니다. 특히 도심 속 편의성을 누리고 싶지만 대규모 아파트 단지에 입주하기 부담스러웠던 가구들에게 새로운 대안이 될 전망입니다.

물론 면적이 커지는 만큼 주차장 확보, 공동시설 설치 등에 대한 부담이 증가할 수 있고, 지역별 수요에 따라 시장 반응은 달라질 수 있습니다. 그러나 도시형 생활주택의 진화가 시작되었다는 점은 분명해 보입니다. 앞으로 건설사들이 어떤 형태의 아파트형 주택을 선보이고, 실수요자들에게 어떤 혜택을 제공할지 주목해야 할 시점입니다.

이번 기회에 자신에게 맞는 주거 형태와 지역을 찾아보시는 것도 좋겠습니다. 부동산 시장이 다시 한 번 새로운 국면을 맞이하는 지금, 바뀐 제도를 잘 숙지하시어 현명한 주택 선택에 도움을 얻으시길 바랍니다