서울시 토지거래허가구역 해제 검토: 부동산 시장의 새로운 전환점?

1. 토지거래허가제란 무엇인가?

1) 개념과 목적

• 정의
  토지거래허가제는 일정 규모 이상의 토지를 매매할 때 관할 기초단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 무허가로 계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 토지 가격의 30% 상당에 달하는 벌금형을 받을 수 있습니다.
• 도입 취지
  주된 목적은 부동산 투기 세력을 차단하고 부동산 가격을 안정화하는 것입니다. 특히 주거용 토지는 매수자가 2년간 실거주용으로 이용해야 하므로, 자금 부담이 적은 갭투자(전세를 끼고 부동산을 매수해 시세차익을 노리는 방식)를 원천적으로 막아버리는 효과가 있습니다.
• 규제 강도
  토지거래허가제는 부동산 시장 규제 방식 중에서도 가장 강력한 수준으로 평가됩니다. 단순히 거래 절차를 제한하는 것에서 나아가, 해당 지역에서 실거주 의무와 전매 제한을 동시에 부과하기 때문에 투자 수요가 급감하는 경향을 보입니다.

2) 부동산 시장 안정 vs. 재산권 침해

• 찬성 논리
  - 투기 세력 유입이 차단되어 단기적으로는 가격 급등을 제어할 수 있다는 의견이 있습니다.
  - 시장 과열을 진정시키고, 실수요자 중심의 주택 시장을 만드는 데 효과적입니다.
• 반대 논리
  - 재산권 행사에 대한 과도한 제한이라는 비판이 강합니다.
  - 토지거래허가구역에 묶인 지역은 거래 자체가 급격히 줄어 ‘거래 절벽’이 일어나고, 이에 따라 주변 지역의 가격이 상승하는 '풍선 효과'가 발생하기도 합니다.

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2. 서울시의 토지거래허가구역 현황

1) 현재 지정된 구역 규모

• 지정 면적
  2023년 말 기준, **서울시 전체 면적의 약 10.78%인 65.25㎢**가 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다.
• 구체적 지역
  1. 국제교류복합지구 인근 지역: 강남구 대치·청담·삼성동, 송파구 잠실동 등(총 14.4㎢)
  2. 주요 재건축 단지: 압구정·여의도·목동·성수 등(18.98㎢)
  3. 신속통합기획·공공재개발·모아타운 사업지: 18.14㎢

이처럼 서울의 핵심 지역 상당수가 토지거래허가구역에 포함되어, 재건축·재개발을 추진하는 주민들이 재산권 행사에 어려움을 겪어 왔습니다.

2) 과거 지정 배경

• 2020년 6월 지정
  서울시는 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(국제교류복합지구 인근)을 중심으로 총 14.4㎢를 토지거래허가구역으로 설정했습니다. 이는 당시 부동산 가격 급등을 억제하기 위한 긴급한 조치였습니다.
• 주민 반발
  이 지역 주민들은 재산권 침해를 이유로 지정 해제를 꾸준히 요구해 왔습니다. 특히 반포동은 주요 한강변 대장단지가 밀집해 있음에도 토지거래허가구역에서 빠져 형평성 논란도 있었습니다.
• 신속통합기획(신통기획) 사업지 영향
  오세훈 시장이 추진하는 핵심 정책인 신통기획으로 조합설립인가를 받은 지역 일부 역시 토지거래허가구역에 묶여 있으면서, 사업 추진 속도를 높이기 위해 꼭 필요한 거래 활성화가 이루어지지 않는 상태가 이어졌습니다.

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3. 해제 검토 배경과 과정

1) 오세훈 시장의 입장 변화

• 기존 신중론
  과거 오 시장은 부동산 가격이 급등할 우려가 있다는 이유로 토지거래허가제를 쉽사리 풀지 못했습니다.
• 규제 완화 검토
  하지만 최근 들어서는 “토지거래허가제가 주택시장 안정에 미치는 효과가 시간이 지날수록 미미하다”는 판단 하에, 해제를 적극 검토한다는 입장을 공식적으로 밝혔습니다.
• ‘규제 풀어 민생 살리기 대토론회’ 발언(1월 14일)
  오세훈 시장은 토론회에서 한 시민 토론자가 규제 철폐를 요청하자, 직접 해제를 긍정적으로 검토 중이라고 언급했습니다. 이는 공식적으로 토지거래허가제 해제 가능성을 시사한 첫 번째 사례입니다.

2) 연구 용역 결과

• 서울시의 연구 용역
  서울시는 2022년부터 토지거래허가구역 지정의 효과를 분석하는 연구 용역을 진행했습니다.
• 주요 결론
  - 단기 효과: 거래량 감소, 가격 안정화에 일부 기여
  - 장기 효과: 시간이 지날수록 실질적인 부동산 가격 안정 효과는 감소, 거래 절벽만 심화됨
  - 부정적 영향: 재산권 침해, 주변 지역 가격 상승, 시장 왜곡
• 해제 결정 유력
  연구 용역 결과가 나옴에 따라, 서울시 내부에서는 규제 완화를 위한 타이밍이 왔다는 분위기가 형성된 것으로 보입니다.

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4. 토지거래허가제 해제의 의미와 영향

1) 거래 활성화 기대

• 거래량 증가
  토지거래허가구역 해제 시 가장 즉각적인 변화는 거래량의 증가일 것으로 전망됩니다. 허가 절차가 사라지면 매수·매도자 모두 심리적 문턱이 낮아져 시장 유동성이 높아질 수 있습니다.
• 집값 상승 여건 마련?
  규제가 풀릴 경우 투자 수요가 다시 유입되어 집값이 상승할 가능성도 있습니다. 다만 최근 부동산 시장이 금리 인상, 거시경제 불확실성 등으로 침체기에 접어들었다는 점을 감안하면, 단순히 규제 해제만으로 폭등세로 전환하기는 어려울 것이라는 관측도 있습니다.

2) 풍선 효과 완화

• 풍선 효과란?
  특정 지역에 강한 규제가 들어가면 투자 수요가 상대적으로 덜 규제된 지역으로 몰리는 현상을 말합니다.
• 해제 시 기대 효과
  규제 지역이 축소되어 토지거래허가구역이 줄어들면, 특정 지역에만 거래가 집중되는 현상을 완화할 수 있습니다. 단, 모든 지역에서 일괄적으로 해제가 이루어지지 않는다면, 해제가 이루어진 지역과 그렇지 않은 지역 간의 새로운 풍선 효과가 발생할 수 있다는 지적도 있습니다.

3) 재산권 행사 자유도 증가

• 사업성 향상
  특히 신통기획이나 공공재개발·모아타운 등 재개발·재건축이 계획된 지역은 소유자들이 주택·토지 거래를 보다 자유롭게 할 수 있게 되면서 사업 추진 동력이 높아질 전망입니다.
• 소유자들의 유동성 확보
  매물을 매도해야만 다음 단계로 이동할 수 있는 상황(이사, 상속, 자금 마련 등)에서 토지거래허가제로 막혀 있던 부분이 풀려 시장 활동이 활발해질 것으로 기대됩니다.

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5. 해제 방식과 시기

1) 핀셋 규제 도입 가능성

• 행정동 단위 세분화
  서울시는 일괄 해제보다는 과열 우려가 있는 지역만 선별하여 핀셋 규제를 적용하는 방식을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 이는 부동산 시장이 다시 과열되지 않도록 최소한의 안정 장치를 유지하고자 하는 조치로 해석됩니다.
• 해제 구역 vs. 재지정 구역
  “일부 해제 후 재지정” 방안이 거론되는 만큼, 현재 지정된 토지거래허가구역 중 투기 우려가 낮거나 부동산 시장 상황이 안정된 곳은 해제하고, 투기 우려가 남아 있는 지역은 유지하거나 재지정할 가능성이 있습니다.

2) 신속통합기획 지역 해제 시점

• 사업시행인가·관리처분인가 시기
  신속통합기획 등 재개발·재건축 지역은 조합설립인가 이후 사업이 본격화되는 단계에서 토지거래허가제의 규제가 실질적으로 거래에 커다란 장애가 됩니다.
  - 따라서 사업시행인가나 관리처분인가 시점에서 허가구역에서 풀어주는 방안이 검토되고 있습니다.

3) 도시계획위원회 심의

• 조기 심의 개최 가능성
  서울시는 이르면 이번 달 중으로 “국제교류복합지구 및 인근지역 토지거래허가구역”에 대한 도시계획위원회 심의를 열 계획입니다.
• 절차적 진행
  1. 서울시 내부 검토 → 2. 도시계획위원회 상정 → 3. 토지거래허가구역 해제·재지정 여부 결정
     해당 과정을 통해 해제 시기 및 범위가 결정될 전망입니다.

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6. 전문가들의 시각

1) 거래 활성화 기대감

• 송승현 도시와경제 대표
  “거래 활성화를 위해서는 규제를 단번에 풀어 매수 심리를 되살리는 것이 중요하다. 하지만 하나씩 순차적으로 풀면 실수요자나 투자자 모두 관망하는 분위기가 이어지기 때문에 기대한 만큼 시장 활력이 즉시 발생하지 않을 수 있다.”
• 부동산 시장 흐름과의 연계성
  전문가 대다수는 토지거래허가제 해제가 시장에 일정 부분 호재로 작용하겠지만, 현재 전반적인 금리 환경, 경기 침체 등 거시경제적 변수가 더 크게 작용할 것이라고 분석합니다.

2) 부동산 가격의 상승 가능성

• 단기적 자극 vs. 장기적 추이
  해제 직후에는 거래량 급증에 따른 심리적 상승이 나타날 수 있지만, 부동산 가격 전반을 끌어올리려면 수요층의 자금사정과 소득 대비 집값 부담 능력, 금융 규제 상황 등 여러 요인이 함께 풀려야 한다고 전망됩니다.
• 주택시장 안정 효과 여부
  토지거래허가제 자체가 이미 실효성이 많이 떨어졌다는 평가가 나온 만큼, 이를 해제해도 부동산 가격에 큰 폭의 영향을 주기보다는 시장 정상화의 한 단계로 이해되는 측면이 큽니다.

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7. 향후 전망과 시사점

1) 정책적 유연성 확보

• 상황 변화에 따른 규제 조정
  서울시가 토지거래허가구역 해제를 검토함에 따라, 향후에는 시장 상황에 맞춰 더욱 유연하게 규제를 적용하는 기조가 이어질 것으로 예상됩니다.
  - 예: 부동산 과열 시 ‘핀셋 재지정’, 시장 안정 시 ‘탄력적 해제’
• 주민 재산권 보호
  오랜 기간 재산권이 제한되어 왔던 지역 주민들에게 거래 자유를 보장할 수 있다는 점에서 긍정적인 반응이 나올 것으로 보입니다.

2) 재개발·재건축 사업 탄력

• 신속통합기획 사업지
  매물 출회와 거래가 활발해지면 추진 중인 재개발·재건축 사업도 더욱 속도가 붙을 전망입니다. 이는 주거환경 개선 및 주택 공급 확대로도 이어져 서울시 주택 정책에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

3) 시장참여자들의 주의사항

• 투자 가치 검증
  규제 해제가 이루어져도, 부동산 시장 흐름이 과거와 같이 단기간 내 폭등할 가능성은 상대적으로 낮습니다. 매수 의사를 가진 이들은 충분한 실사와 분석이 필요합니다.
• 금리 및 금융 상황 고려
  현재 금리 인상 추세가 유지되는 상황에서 추가적인 대출 부담이 발생할 수 있으므로, 자금조달계획을 꼼꼼히 세워야 합니다.
• 장기적 관점의 접근
  규제 완화가 단기적인 호재가 될 수 있으나, 중장기적으로는 지역 인프라, 개발 호재, 공급 계획 등을 살펴 안정적인 투자처를 찾는 노력이 중요합니다.

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8. 결론

서울시는 토지거래허가제 해제 수순에 본격적으로 돌입하며, 부동산 시장의 새로운 국면이 펼쳐질 전망입니다. 오세훈 서울시장의 의지, 연구 용역 결과, 전문가 의견을 종합해보면, 단기간에 급등세를 일으키는 것보다는 침체된 시장의 정상화와 주민 재산권 회복이 주요 목표라는 사실을 알 수 있습니다.

핵심 지역의 핀셋 해제, 신속통합기획 사업지의 단계적 해제 등 여러 방식으로 추진될 가능성이 높으며, 이는 서울시 부동산 시장에 새로운 자극을 줄 것으로 보입니다. 다만, 시장이 이미 금리 인상과 경기 침체 등 거시경제적 압박을 받고 있다는 점에서, 일시적인 거래 증가가 나타나더라도 장기적 추세는 금융 환경과 경제 상황에 따라 달라질 것입니다.

그럼에도 불구하고, 토지거래허가구역 해제가 부동산 시장에 미치는 영향은 분명 작지 않을 것으로 예상됩니다. 재산권 침해 최소화와 시장의 탄력성 확보라는 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있으며, 해당 지역 거주민과 사업자 입장에서도 거래 활성화와 재개발·재건축 사업 속도에 긍정적인 효과가 기대됩니다.

앞으로 서울시가 실제 어떤 지역을 어떻게 해제하고 재지정할지, 그리고 그에 따른 시장 반응이 어떤 양상으로 전개될지 철저한 모니터링이 필요합니다. 실수요자, 투자자 모두 충분한 정보 수집과 시장 분석을 거쳐 부동산 거래에 나서는 것이 바람직하겠습니다.